Es común que, antes de celebrar la compraventa definitiva de un inmueble, las partes firmen un contrato de promesa de compraventa. Aunque ambos documentos están relacionados, tienen efectos jurídicos distintos y es importante entender las diferencias para evitar problemas.
La promesa de compraventa es un contrato por el cual las partes se obligan a celebrar la compraventa definitiva en una fecha futura, una vez que se cumplan ciertas condiciones. Este contrato genera obligaciones para ambas partes, pero no transmite la propiedad del inmueble. Si una de las partes no cumple con lo pactado, la otra puede demandar el cumplimiento forzoso o el pago de una pena convencional, dependiendo de lo que se haya acordado.
La compraventa definitiva, en cambio, es el contrato que transmite la propiedad del inmueble. Este contrato debe celebrarse en escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos frente a terceros. Una vez inscrita, el comprador se convierte en propietario y puede ejercer todos los derechos que la ley otorga a los dueños de inmuebles.
Uno de los riesgos más comunes cuando solo se firma una promesa de compraventa es que el vendedor pueda vender el inmueble a un tercero antes de que se celebre la compraventa definitiva. Aunque el comprador original puede demandar al vendedor por incumplimiento, el tercero que adquirió el inmueble de buena fe puede conservar la propiedad si la compraventa se inscribió primero en el registro.
Por eso es recomendable que, cuando se firma una promesa de compraventa, se inscriba también en el Registro Público de la Propiedad. Esta inscripción genera un efecto de publicidad que protege al comprador frente a posibles ventas posteriores del mismo inmueble.
En VM | CIA Abogados recomendamos a nuestros clientes que, cuando celebren una promesa de compraventa, esta se inscriba en el registro para mayor seguridad. También revisamos que el contrato contenga las cláusulas necesarias para proteger los intereses de ambas partes. Si estás por firmar una promesa de compraventa o tienes dudas sobre un contrato ya firmado, podemos revisarlo contigo.